管理組合の主要管理業務
1、 管理組合が管理する敷地共用部分等(組合管理部分)の保安、保全、清掃、消毒及び処理
2、 組合管理部分の修繕
3、 長期修繕計画の作成、または変更に関する業務
4、 建物の建て替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
5、 マンション管理適正化法103条に定める宅建業者から交付を受けた設計図書の管理
6、 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
7、 共用部分に係わる火災保険その他損害保険に関する業務
8、 区分所有者が管理する専用仕様部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
9、 敷地及び共用部分等の変更及び運営
10、修繕積立金の運用
11、官公署、町内会等との渉外業務
12、風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
13、防災に関する業務
14、広報及び連絡業務
15、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
16、管理組合消滅時における残余財産の清算
17、その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
⇒マンション管理業務に必要な用語説明…知っておきたい「用語」
1、 組合管理部分
管理組合が管理すべき対象部分は、管理規約により管理組合が管理すべき部分です。
区分所有者が管理すべき部分は含まれません。
バルコニー、ベランダ、トランクルーム、専用庭等の専用使用部分は、管理組合が行うべき管理業務の範囲において管理業者が管理事務を行います。
2、 長期修繕計画
建物を長期にわたって良好に維持管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要です。
その対象となる建物部分、修繕周期、修繕時期、費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者間で合意しておくことが重要です。
長期修繕計画の留意点として、
① 修繕計画の期間は25年程度以上であることが必要です。
② 計画修繕の対象となる部位ごとに、修繕機関、工事金額が定められていることが必要です。
③ 全体の工事金額が差だ練られたものであることが必要です 長期修繕計画は、定期的(5年程度)な見直しが必要です。
3、 設計図書の管理
管理組合が管理すべき設計図書は、マンション管理適正化法103条に基づいて宅建業者から交付される竣工時の付近見取り図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む)、各階平面図、2面以上の立面図、断面図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図面及び構造計算書です 但し、同条は、マンション管理適正化法の施行(平成13年8月1日)前に建設工事が完了した建物分譲については適応されないようになっています。
4、 修繕の履歴情報の整理及び管理
管理組合が管理すべき設計図書は、マンション管理適正化法103条に基づいて宅建業者から交付される竣工時の付近見取り図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む)、各階平面図、2面以上の立面図、断面図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図面及び構造計算書です 但し、同条は、マンション管理適正化法の施行(平成13年8月1日)前に建設工事が完了した建物分譲については適応されないようになっています。
5、 修繕積立金
マンションの維持保全のための修繕は、管理組合の業務として、その建物診断、長期修繕計画の作成と、修繕費用の確保は、規約で定めることができます。 マンションの共用部分の修理に要する費用は、一般的に管理費と修繕積立金に区分されています 計画修繕の項目と時期の目安、修繕積立金の算出根拠として、「長期修繕計画書」が必要です。
6、 マンションの維持保全体系と費用区分
| 区分 | 内容 | 内容事例 | 費用区分 |
|---|---|---|---|
| 1.一般修繕 | 恒常的な修繕 小修繕 |
ドア、桶、タイル、器具などの破損修理 個別修理 |
管理費 |
| 2.計画修繕 | 一定年数の経過ごとに計画的に行うべき修繕 | 外壁塗装、屋上防水、給排水管、等 | 修繕積立金 |
| 3.特別修繕 | 事故その他特別の事由により必要な修繕 | 台風、大雨、大雪、地震等による被害の復旧 耐震診断、補強 |
修繕積立金 |
| 4.変更 | 共用部分の改良、 改善、模様替、等 |
スロープの新設、EV新設、集会室増築、等 | 修繕積立金 |
| 5.大規模修繕工事 | 上記2～4の内、 費用・期間等が大掛かりとなる修繕改修 |
外壁(躯体、シーリング、塗装など) 防水、給水管、排水管修繕改修、等 |
修繕積立金 |
7、 建物等の劣化
建物は、天候(雨、風)や環境(炭酸ガス)の影響を受けたり、継続使用による減耗等、物理適用により、使用素材・機器の劣化が発生します このため、各劣化状況に応じた適切な修繕(経常修繕)が必要ですが、経年劣化が全面的に進むと、大規模な修繕を実施しなければいけません。
建築後の技術の向上、法的規制の変化により、建築時より優れた性能や軽量・小型化が進み、相対的な評価としての機器の劣化も考えられます。
社会的要求水準、要求内容が変化したことにより、生じる劣化もあります。
8、 建築物の調査・診断
大規模修繕工事を実施するに先立ち、公正な機関による建物・設備について計画的に点検、調査・診断することが重要です
調査診断結果に基づき作成された標準修繕仕様書並びに工事が概算積算書が共通のベースとなり管理組合は工事事業者に対して工事見積もりの提出を求めることができます。
調査診断結果に基づき作成された標準修繕仕様書並びに工事が概算積算書は、複数の工事見積書を比較検討する上での客観的判断指標となります。
9、 建築物の調査・診断フロー
予備調査
↓
本調査
↓
劣化診断報告書
10、診断から工事完了までのフロー
設計
↓
修繕判定手法による調査診断
↓
調査報告書による修繕設計
↓
修繕グレード判定
↓
修繕計画作成
↓
施工実施計画
↓
修繕工事
↓ (中間検査、完成検査)
工事完了
11、建築物の定期検査
調査依頼
↓
修繕判定手法による調査診断
↓
調査報告書作成
↓
修繕グレード判定
↓
修繕計画作成
↓
施工実施計画
↓
修繕工事
↓ (中間検査、完成検査)
工事完了